تدلیس، از ریش عربی دلس و دلسه (ظلمت و تاریکی) و در لغت به‌معنای کتمان کردن و پوشاندن است و در معنای حقوقی و در ماده ۴۳۸ قانون مدنی این‌گونه تعریف شده است «تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.» بزرگان حقوقی نیز آن را بدین شکل تعریف کرده‌اند که تدلیس نیرنگی نامتعارف است که از سوی یکی از دو طرف معامله، یا با آگاهی و دستیاری او، به‌منظور گمراه ساختن طرف دیگر به‌کار می‌رود و او را به معامله‌ای برمی‌انگیزد که در صورت آگاه بودن از واقع به آن رضا نمی‌داد.
به عبارت دیگر اگر طرف معامله می‌دانست که به‌طور مثال مورد معامله دارای این حسن نبوده یا دارای این عیب است، اقدام به انجام معامله نمی‌کرد. در نتیجه برای به وقوع پیوستن تدلیس دو شرط انجام عملیات (اعم از گفتار یا فعل) و فریب دادن لازم است.باید توجه داشت که برای اثربخش بودن تدلیس، این شرط لازم است که عملیات فریب‌دهنده باید پیش از انجام معامله باشد تا طرف دیگر را اغوا و رغبت به انجام معامله را ایجاد کند؛ در واقع به‌جهت این رغبت، طرف معامله به سرگرفتن آن رضا دهد.باید این نکته را نیز مدنظر قرار داد که در ماده ۴۳۸ قانون مدنی، تنها قراردادهای تجاری مدنظر نیست و عقد نکاح را نیز در برمی‌گیرد. برای مثال از قدیم عملی به‌نام «تدلیس ماشطه» شناخته شده است. این اصطلاح به عملی اشاره دارد که آرایشگر، زنی را به‌نحوی آرایش کند که عیوب صورت او معلوم نشود یا زیبایی‌هایی غیرواقعی برای او بسازد و سپس او شوهر کند. دروغ در داشتن تحصیلات یا شغل عالی، ادعای فرزند خانواده سرشناسی بودن، پنهان کردن ازدواج قبلی یا بیماری و… نیز از جمله مثال‌هایی از تدلیس هستند که امروزه در دادگاه‌های خانواده، تعدادی از پرونده‌‌های طلاق به این موضوعات اختصاص دارد.
اثر تدلیس در معاملات
وقوع تدلیس باعث ایجاد حق فسخ برای شخص فریب‌خورده در قرارداد میشود. به‌منظور بررسی بیشتر اثر تدلیس در معاملات، دو نوع از عقود شامل عقد نکاح و معاملات تجاری را از هم تفکیک می‌کنیم.
تدلیس در عقد نکاح
مواد ۱۱۲۱، ۱۱۲۲ و ۱۱۲۳ قانون مدنی، موارد متعددی از موجباتی را که سبب ایجاد حق فسخ برای زوج و زوجه میشود، نام برده است. فسخ ازدواج تشریفات خاص طلاق را ندارد و فریب‌خورده می‌تواند آسان‌تر از طلاق، نكاح را فسخ كند. مواردی در مرد که موجب حق فسخ برای زن میشود و بالعکس یعنی مواردی در زن که موجب حق فسخ برای مرد میشود، توسط قانونگذار مشخص شده است.موارد تدلیس محصور و محدود نیستند. هر گاه در یکی از طرفین، صفت خاصی اعم از معنوی یا جسمانی شرط شده و بعد از عقد معلوم شود كه طرف مذكور آن وصف را نداشته، برای طرف مقابل حق فسخ خواهد بود؛ خواه وصف مذكور در عقد به‌صراحت بیان شده یا عقد متباینا بر آن واقع شده باشد.
همچنین اگر صفتی شرط نشده اما طرف دیگر خود را واجد آن معرفی کرده باشد، حق فسخ نکاح برای طرف دیگر همچنان وجود دارد؛ مانند اینکه هر کدام از زوج یا زوجه ادعا کند مدرک تحصیلی دکترا دارند یا در وزارتخانه مشغول به کار هستند و …
حق فسخ نکاح
قانون بیان کرده است که عیوب زن در صورتی موجب حق فسخ برای مرد است که عیب مزبور در حین عقد وجود داشته است.
در نتیجه اگر بعد از عقد نکاح ایجاد شود، موجب حق فسخ برای زوج نخواهد بود، اما زوج می‌تواند برای طلاق اقدام کند. از طرف دیگر، هر گاه جنون و عنن در مرد، بعد از عقد هم حادث شود، موجب حق فسخ برای زن خواهد بود.همان‌طور که بیان شد، در صورتی که هر یک از زوجین به هر طریقی قبل از عقد نکاح عالم و آگاه به موارد فوق‌الذکر در طرف دیگر باشد، بعد از عقد حق فسخ نخواهد داشت.
تدلیس در معاملات تجاری
انجام هر گونه عملیاتی که سبب فریب طرف دیگر در مورد ویژگی‌های مورد معامله شود، چه از طرف بایع (فروشنده) و چه از طرف خریدار باشد، سبب تحقق تدلیس و ایجاد خیار فسخ برای معامله آن میشود که اثر فوری دارد و باید فوراً اعمال شود.
گاهی طرفین قرارداد در متن آن شرط می‌کنند که تمامی خیارات ساقط شود. (شرط اسقاط کافه خیارات) آیا با وجود عدم آگاهی هر یک از طرفین معامله از تدلیس طرف دیگر، این اسقاط حق بر فسخ قرارداد صحیح است؟
برخی از حقوقدانان معتقدند که علی‌الاصول تا زمانی که فردی از موضوع حق خود اطلاع ندارد، نمی‌تواند آن را اسقاط کند چرا که ممکن است در صورت آگاهی به سقوط آن رضا نمی‌داد.
به علاوه، بیان می‌کنند که خیار تدلیس قبل از وقوع معامله و اطلاع زیان‌دیده از تدلیس قابل اسقاط نیست و در این خصوص استدلال میشود که اگر بنا باشد فردی دیگری را فریب دهد و با توسل به قانون و اسقاط خیار تدلیس موجبات ممانعت از احقاق حق زیان‌دیده را فراهم کند، در واقع از قانون به عنوان وسیله‌ای برای تضییع حقوق دیگران استفاده کرده و چون قانون نمی‌تواند و نباید وسیله ورود خسارات ناروا به اشخاص تلقی شود، لذا خیار تدلیس را قبل از اطلاع زیان‌دیده قابل اسقاط نمی‌دانند.اما به نظر می‌رسد، ضروری باشد که در هنگام تنظیم قرارداد و اسقاط خیارات این خیار استثنا شود.